中央企业华润集团最高领导"换血"。

2020年7月28日，华润集团召开中层以上经理会议，中共中央组织部负责同志宣布中央关于调整华润集团董事长职务的决定：王湘明接任华润集团董事长，免去华润集团总经理一职。

王祥明加入华润集团才一年半。

2019年3月，华润集团宣布，在中央组织部领导的委托下，原中国建筑工程总公司总经理王祥明将担任新华润集团董事兼总经理一职。

值得注意的是，在集团高层调整前，集团子公司华润土地董事会主席唐勇被调到华润电力，王向明从2019年12月开始担任华润董事会主席，调整后这一安排是否会改变，引发了猜测。

华润置地(01109.HK)依靠母公司华润集团拥有独特的资本优势和融资优势，同时也受到多种限制，其中资产负债率有着严格的标准。

国家要求中央企业降低杠杆率，从华润集团到华润土地都有债务比率要求，规模取决于投资拉动，国资委对中央企业债务比率的要求如何调整，如何影响公司的发展？王向明是华润集团董事长，也是华润土地收购董事会主席？高管变动对中国资源的土地收购有何影响？

商学院"记者致函华润官网官方电子邮件地址，并就上述问题与华润网站新闻对接人员联系，截至发布时尚未收到任何回复。

高级团队的频繁变动

在接任华润集团董事长之前，王祥明自2019年12月以来一直担任华润土地收购委员会(China Resources Land Buy Board)主席，人们将猜测调整后这一安排是否会改变。

在华润人事变动频繁之前，投资者或多或少地担心他们未来的战略方向。

自2019年以来，华润的土地频繁动荡。从吴向东3月份离职到唐勇12月出任华润电力执行董事和总裁，也有消息称，高级副总裁池峰、首席财务官于健、商业地产部总经理赵炜、华北地区总经理姜智胜等人离开，华北地区副董事长兼董事长吴向东也提出了离职申请。

企业的管理团队往往深刻地影响着企业的风格、模式和上限，管理团队的相对稳定性有助于提高组织绩效和战略选择的正确性。管理团队的频繁变动对华润的影响是什么？

质量"发展，吴刚良总结道。

中国企业改革与发展研究会研究员吴刚良在接受商学院采访时说，华润地产是一家市场化程度较高、经理制度相对成熟的香港上市公司。管理团队的经营理念对整个公司的发展战略和管理模式有着深远的影响。因此，它不同于许多纯粹的国有企业经营模式，这说明了企业管理的流动性。这也会带来一些缺点。管理团队的频繁变动将导致公司的发展战略不可持续，方向也不确定。

灵魂舵手 "吴向东创造了以" 万象城 "为代表的商业房地产体系，形成了" 住宅 + 商业 " 的格局。2014 年，华润宣布了自己的商业战略，承诺要成为中国商业地产的领头羊。

唐勇，他的继任者，成功地把华润推向千亿的规模。2016 年被称为华润土地的 "变化年"，华润土地副主席唐勇于同年下半年开始主持整个工作。它将原销售区域划分为 9 个区域至 6 个，在确定 "销售地产 + 投资地产 +X" 业务模式的同时，今年也是华润土地销售规模首次超过 1000 亿元。而近几年华夏土地资源的 "激进" 与周朝变化的迅速发挥也是密切相关的。

当王祥明拿起棍子时，25 岁的华润必然提前进入 "中年焦虑" 状态，并逐渐进入寻求稳定的阶段。抢时间，保证表现 " 是 2020 年华润土地最重要的主题之一。根据克里发布的销售名单，2016 年华润土地从前 10 名跌出，并一直保持在第九和第十位，直到 2019 年。

中南财经大学数字经济研究院执行院长潘鹤林教授认为，企业管理团队的变化势必引发企业的组织变革。首先，管理团队职能经验的异质性，管理团队成员之间的互动和信任的建立，以及丰富的行业经验，将增强华润置地战略突变的倾向。其次，作为企业的中坚力量，他们对组织的态度和承诺在很大程度上会对其他员工的组织变革态度产生影响。 此外，管理团队的更迭还可能克服原有的组织惯性，避免决策中群体思维阻碍企业新思想产生的弊端。

吴刚良指出，华润地产的股权并不十分分散，华润集团仍有一定的控股地位。因此，它可以通过股权董事（非执行董事）的任命来贯彻中央企业股东的经营理念，维护公司发展战略的稳定性和连续性。董事会是决策机构，负责制定和纠正公司的发展战略；经理是执行机构，负责具体的业务和财务业绩。这在一定程度上可以防止个人经营方式的管理对公司的长期发展产生太大的影响。

在华润集团的网站上，"华润土地介绍" 专栏说："进入房地产业 40 年。" 事实上，"华润土地" 这个名字在 1994 年才真正打入中国地产界，与华远联手在皇都扎营，1996 年重组为华润北京土地收购有限公司，同年 11 月在香港证券交易所上市。

长期以来，华润公司身着 "华远" 的外衣，把主营业务集中在北京，直到 2002 年左右国家发展战略制定之时，才逐步有上海、成都、深圳等分支机构。

与华远分离后，导致华润土地人才和项目储备的分流，但华润集团的大规模注资，立即扭转了这种被动局面。

2005 年 11 月，该集团重组了房地产业务。华润地产已成为华润集团房地产业务的旗舰，并已从住宅开发商转变为综合性开发商。同年，华润集团首次向华润地产注资 31.95 亿港元，其中包括 4 个可长期持有的商业地产，以及一个建筑面积为 175000 平方米的开发板块。

截至2011年，华润集团已向中国营运土地注资六次，资产达234亿港元。集团的土地储备及资产注入提高了华润土地的财务指标。

华润2005至2010年的总资产分别为18亿港元、27亿港元、47亿港元、71亿港元、97亿港元及126亿港元。其总资产的复合年增长率为47.92%。在2006-2008年度，华润的存货增加了300%，远超同期19%的平均增长率。

母公司将把成熟项目孵化成"集团孵化"模式的上市子公司，同时也成为华润集团支持房地产业务的主线。

但到了2010年，华润集团资产注入的资本故事不可能一直被披露，资产注入也已明显消失。

然而，华润集团新任董事长、华润地产董事长、非执行董事王祥明，是否又重新启动了"集团孵化"模式？

据吴刚良所知，王祥明过去不是华润地产董事长的执行董事，也就是说，他没有同时担任总经理，所以他不应该太投入具体的业务活动。

母公司孵化模式

事实上，在2020年上半年，华润以9.3%的折扣收购了四个即将进入收益期的项目。

2020年6月22日，华润宣布了相关交易，该交易将以25.57亿元的银行贷款或内部资源收购四大项目公司的全部股份，这些股份将由控股股东华润集团(China Resources Group)以25.57亿元的银行贷款或内部资源购买，比在沈阳、北京、宁波和深圳的估计市值低7%，其中包括四家大型购物中心和一栋住宅建筑。

具体来说，沈阳项目公司拥有沈阳长白华润万象汇汇的资产，这是位于沈阳长白岛核心区的TOD商业和住宅综合体，包括296000平方米的住宅建筑和购物中心，预计将于今年10月开业。华润土地的收购价为12.99亿元，是四个项目中最贵的，也是唯一一个包括住宅的项目。

第二家北京项目公司，价格4.97亿元，主要资产是华润姚嘉源乐都购物中心项目，该项目于去年5月开工，总建筑面积约85000平方米。

第三个是宁波万象购物中心，购置价为2.38亿元。该项目的总建筑面积为96000平方米，预计今年将开业。

最后一家是华润乐歌(香港)股份有限公司，该公司以5.23亿美元收购了该公司的全部股份。华润公司拥有位于深圳龙岗布吉的万象汇汇购物中心，并拥有华润润鑫的全部股份。华润润鑫是百吉万象汇汇的租户。万象集团的建筑面积为124500平方米，面积为69200平方米，于2018年4月开业，几乎全部被出租。

孵化战略"是控股股东与上市公司之间的一种非常普遍的操作，即母公司向上市公司投放合格资产，国资委也希望中央企业向上市公司注入更多核心资产，以提高证券收益率，吴刚良解释说。

在母公司"孵化战略"模式下，华润公司有效地突破了土地和资本这两个最重要的发展瓶颈，同时也使华润集团的降水资金获得了较高的回报，目前华润土地位于全国六大地区，有46家城市公司，80多个国内外城市，正在开发300多个项目，建立了"2xX"(销售地产+投资地产+X业务)业务模式。

华润依靠华润集团拥有独特的资本优势和融资优势，同时制度背景也受到种种限制，其中资产负债率有严格的标准。国家要求中央企业降低杠杆率，从华润集团到华润土地都有负债率要求，规模由投资驱动。

王祥明在2020年3月华润置地公布全年业绩的一次投资者会议上首次以华润土地董事会主席的身份首次亮相。它指出，如果债务比率指数能够相对灵活，对华润土地收购规模的发展可能具有重大意义。

王向明还表示，集团与有关监管部门对灵活资产负债率问题的处理沟通良好，有关部门表示正在研究实施"一企一策"的可行性，同时也在加快对低效资产的处置，预计今年将释放大量资产，通过内部开发潜力支持华润土地的开发。

潘林指出，短期内，降低资产负债率，降低企业融资规模和融资能力，短期发展有限。但从长远来看，资产负债率高，财务风险相对较高，一旦现金流不足，资金链断裂，企业面临危机，还会导致进一步的融资成本加剧，降低资产负债率，可以降低风险，将使企业的前进道路更加稳健。适当的杠杆可以使企业更好地利用社会资金和资源，进一步促进整个国民经济的发展，为企业的长期发展提供适当的宏观经济和货币金融环境。

吴刚良认为，华润地产是国资委认定的以房地产为主的20家中央企业之一。由于房地产开发的管理特点，多数开发商负债累累。但华润的负债率并不高，目前远远好于同行，因此不太可能受到国资委的压力。

近年来，国资委将资产负债率纳入中央企业年度评估指标体系，引导企业不断改善资产结构，提高债务风险防范和控制能力，到2019年年底，中央企业平均资产负债率达到65.1%。

数据显示，2015年至2018年期间，华润土地收购的资产负债率上升。其资产负债率分别为66.13%、67.41%、6999%和72.44%。与此同时，在2019年上半年，这一比例达到73.84%，尽管在2019年年底低于70%，或6936%。

2017年7月14日，华润公司公布了今年6月的销售数据。6月，华润土地及其子公司实现合同销售总额约3179亿元，合同销售总面积17.79亿平方米，年增长11.6%和29.7%。

在征地方面，中国资源于2020年6月在惠州、南昌、义乌、青岛、上海、沈阳、北京、宁波等地购置了8块土地，总面积约15.359万平方米，土地出让费约118.6亿元。

吴刚良说，华润近期的征地政策可能与管理方式有关，也可能受华润集团内部业务板块结构调整的影响。

2020年上半年，华润土地合同销售总额为1108.22亿元，比去年同期下降6.73%，总承包面积为63.206亿平方米，比去年同期略有增长0.97%。

房地产是一个竞争激烈的领域。现在房地产市场的快速发展已经过去，中小型开发商的效率正在被市场淘汰。与华润地产一样，拥有中央企业背景的开发商，由于其品牌和融资优势，在市场竞争中具有更大的竞争优势，但不能盲目扩张，国资委一再强调要严格控制房地产开发业务风险，因此，在过渡期，华润应正确处理规模扩张与"库存清除"之间的关系，以达到"高"的目标。