住房抵押贷款利率的"转轨"期即将到来，而对于抵押贷款家庭来说，个人抵押贷款利率的变化是他们最关心的事情，不同还款方式的选择也直接关系到每月还款的增减。

证券日报"记者近日访问了一些银行网点，了解到每家银行的抵押贷款利率在不同的时间发生了变化：一些国有银行选择从8月25日起根据客户的利率调整报价，而一些中小型银行已经在5月或7月对客户进行了统一转换。

在访问过程中，一些贷款经理告诉记者，自春节以来，客户已被告知转换抵押贷款利率。目前，大多数买家已经完成了转换，但犹豫不决的客户仍然有。同时，记者了解到，如果您不接受批次转换规则，您可以事先与银行联系，或者在转换后协商退出。专家说，无论它是否被转换，它都将面临利率风险。应综合考虑贷款价格、贷款期限、贷款余额、未来利率走势等因素，综合选择较为合适的利率转换方式。

银行按揭利率

改变锚"的起始时间不同。

去年年底，中央银行宣布，为进一步深化利率市场化改革，商业银行应从2020年3月1日正式与股票贷款客户转换为股票浮动利率贷款定价基准，原则上，股票贷款利率基准转换应在2020年8月31日前完成。简单地说，如果你选择一个固定利率，未来贷款利率的价值就会固定；如果你选择"lpr+plus point"浮动利率，利率水平就会随着市场利率水平的变化而变化。

据记者了解，一些银行已经完成了股票抵押贷款利率基准批量转换工作，其中浦东发展银行、南京银行等银行在8月前进行了批量统一转换，部分银行也开始了转换工作。

例如，8月12日，五家国有银行--工行、中国农业银行、中国银行、建设银行和邮政储蓄银行--都宣布，它们将从8月25日起将满足转换条件的浮动利率个人住房贷款转换为lpr定价。

据"证券日报"报道，五家国有银行的成批转换规则基本相同，即转换贷款的价值等于原合同的最新强制执行利率与2019年12月发行的相应到期日LPR之间的差额。"同时，一些银行提醒，如果它们不接受批量转换规则，它们可以事先与银行联系，或者在转换后协商和撤回。根据各银行公告，批转换完成后，如果对转换结果有异议，可以在2020年12月31日前通过移动银行或与贷款机构谈判(包括)。

我们的银行已经在 5 月底完成了转换，但对于不愿意接受转换的客户也可以撤回。" 一家银行的账户经理告诉记者，银行工作人员最近正在清点名单。

一些客户经理向记者承认，在银行通过短信通知客户之前，微信和其他方法可以转换股票抵押贷款定价的基准。对大多数人来说，这实际上已经做到了，但有些客户仍然犹豫不决。" 这部分客户需要一点时间来解释，尤其是对老年人来说。

贷款经理：

根据自己的情况选择

对于按揭界来说，他们最关注个人按揭利率的变动。

8 月 20 日，中国人民银行授权国家银行同业拆借中心宣布，在未来 5 年内，贷款市场的报价利率为一年期贷款利率为 3.85%，而贷款市场利率为 4.65%。

记者注意到，自今年 4 月以来，LPR 报价虽然连续 4 个月保持不变，但总体上还是出现了一定幅度的下调，自去年 8 月改革 LPR 报价机制以来，根据央行的数据，新的 LPR 报价机制已经实施了一年，到目前为止，该报价在五年内下降了三次，从 4.85% 下降到 4.65%，累计下降了 20 BP。

因此，LPR 导致实际贷款利率持续下降。今年年初以来，全国重点城市的第一套和第二套主流抵押贷款利率连续下调了八套。根据 41 个重点城市 674 家银行分行的监测数据，2020 年 8 月（7 月 20 日至 8 月 18 日）第一次住房贷款的平均利率为 5.25%，比前一个月下降 1 个基点，而第二次住房贷款的平均利率为 5.56%，比前一个月下降 2 个基点，根据 R 360 大数据研究所对全国 41 个重点城市 674 家银行分行抵押贷款利率的监测数据。第一组和第二组的平均利率均较去年同期低二十二个基点。

证券日报 " 记者在访问银行网点时获悉，由于不同客户在申请住房贷款时签署了不同的利率，所以在选择 LPR 或固定利率时，也应该有所区别。

对于客户来说，固定利率或 LPR 定价的选择仍然是基于个人对未来利率变动的判断。如果你认为 LPR 利率将来会降低，你可以选择转换。" 一些银行贷款经理告诉记者，定价基准只能转换一次，提出具体建议不方便。

一家银行贷款经理为记者计算了一个账户，假设购房者选择与 LPR 挂钩，由于明年 1 月 1 日的重新定价日期，如果到今年年底的 5 年期 LPR 利率一直保持在目前的 4.65% 的水平，那么根据 100 万元贷款本金、30 年等本金和利息计算，购房者的每月按揭还款将减少约 90 元，全年节省 1080 元。

在当前的市场环境下，利率必须下调，也就是说，目前选择 LPR 利率更为合适。但这并不排除 LPR 在此之后会上升，而且许多借款人的按揭期限仍超过 10 年或 20 年。中间会有许多令人不安的因素。如果在那之后有任何政策变化，长期利率将是难以预测的。一家国有银行的个人贷款经理说。

此外，记者还随机采访了一些买家，在一些买家看来，考虑到利率还有进一步下调的空间，许多人选择将股票贷款转换为 LPR 定价。

例如，住在北京海淀区的张女士告诉记者：" 我们以前讨论过这个问题，是否将抵押贷款转换成 LPR 利率，有很多声明。目前看来，LPR 浮动汇率似乎节省了更多的钱，所以集团中的大多数人最终选择了转换 LPR 定价。

张女士说：" 转换为 LPR 浮动利率的选择主要是因为以前的抵押贷款利率稍微高一点，而且未来利率下降的可能性更大，所以用 LPR 代替它更合适。

但一些享受较低抵押贷款利率和贴现购房者的买家说，安全并没有坏处。"在抵押贷款利率享受到很大的价格折扣之前，利率已经很低，还款期限也很长，选择一个固定利率，这样你就不必担心未来利率的涨跌。" 住在北京朝阳区的王说。

预计随后降息的空间很小。

整体维持低利率

LPR 改革一年来一直在稳步推进。未来的趋势是什么？作为回应，义州研究院智库中心研究主任严跃进表示，今年 8 月，5 年期 LPR 基准利率保持不变，表明近期没有降息的余地。目前，金融风险防范的制定力度有所增加，这将客观上限制 LPR 的趋势，但也会影响抵押贷款利率的走势。人们预计，随后降息的空间不大，但总体上仍然很低。

中国民生银行首席研究员文斌在接受 "证券日报" 采访时说，由于 LPR 分为一年和五年两种，而且国家政策是为了维护房地产市场的整体稳定，所以利率高于 5 年的可能性将保持稳定。具体来说，从中长期来看，LPR 的趋势受到经济形势、通货膨胀水平、就业形势、国际收支状况等诸多因素的影响，可能会出现一些目前难以预测的相应变化。

招商金融首席研究员董锡庙告诉记者，实际上，抵押贷款利率转换为盯住利率或固定利率与当前利率无关，只是判断未来利率是上升还是下降。如果判断是上升，则转向固定利率，如果判断是下降，则变成盯住利率。"在短期和中期，中国的利率处于下降趋势。" 将股票浮动利率抵押贷款转换为 LPR 作为定价基准对借款人有利，有助于减少借款人的抵押贷款支出。

在董锡庙看来，目前更适合转接 LPR。原因有四个：首先，判断长期利率的走势是上升还是下降，不确定性太大。但是，中短期利率的下降基本上是有共识的；第二，即使利率在几年后上升，但本金会逐渐减少，利率上升所造成的损失实际上会低于预期；第三，无论是自建住房还是投资，持有一套房子的平均时间不得超过 10 年，因此没有必要考虑利率在太长时间内的趋势，最后，如果利率大幅上升，而利率与预期不一样，贷款也可以提前偿还。

温斌建议，抵押贷款借款人应根据自己的情况，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等，选择更合适的利率转换方式。如果以往抵押贷款利率贴现率较大，月供剩余时间相对较长，可以选择固定利率，有助于锁定月供给成本，也有利于家庭收支安排；如果月供给盈余时间相对较短，以往抵押贷款利率相对较高，则可选择 LPR，即使经济好转、通胀上升、未来利率上升，也可以通过提前还款方式规避利率波动风险。